(青島)《2020年房地產(chǎn)投資實務、集體土地入市與規(guī)劃修改、拿地決策、投資測算及法務風險規(guī)避》2020年6月13-14日

上課時間： 2020年6月13-14日

【課程收益】

天：

·學習認識規(guī)劃圖件要素和使用方式

·掌握耕地、林地、基本農(nóng)田等占用內(nèi)容

·掌握公司操作流程與技巧

·掌握修改規(guī)劃方法

·掌握建設項目布局方法

·掌握建設指標周轉(zhuǎn)方法

·掌握新增指標爭取方法

·掌握國土空間規(guī)劃與項目開發(fā)結合要點

·掌握公司發(fā)展機遇要點

·識破項目風險

·全面詳細了解集體土地如何入市

·了解新土地政策

第二天：

1、企業(yè)如何做好正確的拿地決策？分享房企拿地模式，掌握土地價值判斷的方法，熟練運用項目優(yōu)規(guī)劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作

2、地產(chǎn)投資的全過程解析及風險防范

3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規(guī)避？

4、不同交易模式的項目投資測算工具、方法以及可行性研究

5、不同交易模式的相關法律實務解析及防范。

【課程對象】

1、城投公司、開發(fā)單位、城市更新企業(yè)、投資公司、房地產(chǎn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)企業(yè)、養(yǎng)老、企業(yè)法務、律師、文旅、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園相關開發(fā)企業(yè)與策劃單位以及、金融機構、土地利用等相關單位

2、總經(jīng)理、副總等具有戰(zhàn)略規(guī)劃與投資運營決策力的決策層；

3、投資拓展部門人員、財務、成本、法務、資金等條線管理者以及拿地相關的部門人員。

【導師】

講師01：于老師

土地開發(fā)利用，曾任職于國內(nèi)規(guī)劃院土地業(yè)務部負責人；任職于國內(nèi)科技園區(qū)、科技新城建設集團；長期負責土地開發(fā)企業(yè)土地政策咨詢解讀與培訓、土地利用方式探索、土地日常管理等工作。

長期負責土地開發(fā)企業(yè)項目用地規(guī)劃修改問題，幫助土地開發(fā)企業(yè)爭取新增建設指標，挖掘存量指標，確保項目盡快落位，合法合規(guī)。

長期負責公司一二級開發(fā)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設計、運營、招商等業(yè)務。

講師02：張老師:

現(xiàn)任某0房企華南大區(qū)投資總，曾就職于深圳萬科地產(chǎn)、集團投資總。在深圳從事投資工作至今，簽約項目二十余個，項目種類涉及收并購、城市更新、招拍掛等。簽約項目總面積三百萬余平方米，總貨值超千億，完整跟進多個收并購及城市更新項目全流程，擁有豐富的投資經(jīng)驗。

【課程大綱】

天：《建設指標爭取、規(guī)劃修改、集體土地入市操作流程及要點指引》

一、梳理小鎮(zhèn)開發(fā)拿地過程中涉及的土地問題

1、如何爭取新增指標，落位公司項目

2、如何挖掘存量建設，抓住項目機遇

3、如何參與規(guī)劃設計，解決規(guī)劃難題

4、如何修改規(guī)劃，解決棘手問題

5、如何解讀新《土地管理法》，集體經(jīng)營性建設用地入市

講：如何參與國土空間規(guī)劃編制，保障小鎮(zhèn)項目符合規(guī)劃

1、認識規(guī)劃發(fā)展歷程，了解機遇所在

2、把握土規(guī)、城規(guī)、生態(tài)規(guī)之間的關系，深刻認識“多規(guī)合一”，更好對接

3、農(nóng)用地、建設用地、未利用地等地類介紹，掌握集體土地分類

4、規(guī)劃時間和審批程序內(nèi)容把握，對接規(guī)劃相關部門

5、X縣規(guī)劃建設用地爭取與指標周轉(zhuǎn)案例

第二講：如何修改規(guī)劃，解決當下小鎮(zhèn)拿地難題

1、規(guī)劃修改政策分析

2、規(guī)劃修改管制區(qū)分析，哪些管制區(qū)可以修改規(guī)劃

3、規(guī)劃修改用途區(qū)分析，哪些用途區(qū)可以修改規(guī)劃

4、規(guī)劃修改地類分析，耕地、林地、園地是否可以修改規(guī)劃？

5、規(guī)劃修改費用、時間、要點分析

第三講：集體建設用地入市機遇分析及如何把握

一、集體經(jīng)營性建設用地入市政策及程序介紹

1、集體經(jīng)營性建設用地概念及地類介紹

2、國家允許集體經(jīng)營性建設用地入市的背景和原因

3、集體經(jīng)營性建設用地入市的相關政策要求

4、集體經(jīng)營性建設用地入市的前提要求和風險要點

5、集體經(jīng)營性建設用地入市方式介紹（就地入市、異地入市、調(diào)整入市）

6、集體經(jīng)營性建設用地入市主體

7、集體經(jīng)營性建設用地出讓費用組成和后期費用分配

8、集體經(jīng)營性建設用地的獲地模式，何種項目可以招拍掛，何種項目需要協(xié)議出讓，特殊點要求

9、各種取地模式下，集體經(jīng)營性建設用地入市程序與操作流程

10、其他融資要求、建設標準、銷售、權力主體利益分配等相關要求

二、集體經(jīng)營性建設用地案例分析

11、集體經(jīng)營性建設用地入市案例分析

12、國有土地與集體土地優(yōu)劣勢對比，分析拿國有土地與集體土地的區(qū)別與特點

三、集體經(jīng)營性建設用入市對房地產(chǎn)及小鎮(zhèn)集團機遇和挑戰(zhàn)

13、集體經(jīng)營性建設用地未來地位、價值和流通性分析

14、集體經(jīng)營性建設用地未來發(fā)展方向與趨勢的預判及地產(chǎn)機會要點，對地產(chǎn)企業(yè)的影響以及機遇挑戰(zhàn)。集體經(jīng)營性建設用地未來的發(fā)展走勢，供地方向、供地方式、供地數(shù)量、利用率、使用范圍分析

15、何種物業(yè)形態(tài)拿集體，何種物業(yè)形態(tài)拿國有，相關拿地分析與建議

16、小鎮(zhèn)項目獲取集體土地的優(yōu)勢和契機、價值點在哪里？集體土地入市對小鎮(zhèn)的契機

17、特色小鎮(zhèn)項目，未來是建議拿集體，或是國有，要點分析

第二天：《房地產(chǎn)投資實務與拿地決策、投資測算及法務風險規(guī)避》

部分 房地產(chǎn)投資實務與拿地決策

一、拿地決策

1、典型房企投資策略：

（1）私企：

案例：碧桂園的投資區(qū)域、打法、456和789鐵線要求

案例：融創(chuàng)的投資區(qū)域，收并購鼻祖

案例：萬科的投資區(qū)域，授權的管理機制

（2）國企：

案例：招商蛇口

2、土地價值判斷

（1）拿地方法：把握好天時、地利、人和

（2）拿地技巧：看城市、看區(qū)域、看項目、看收益

（3）項目研判的四個維度：土地、效益、市場、風險

二、投資交易模式

1、交易類型：一手項目、二手項目

2、交易模式特點及難點：

（1）特點

（2）難點

（3）招拍掛交易方式簡析

（4）收并購交易方式簡析

（5）城市更新交易方式簡析

三、地產(chǎn)投資的流程

1、地產(chǎn)投資流程：招拍掛、收并購、舊改

2、土地信息的收集：信息的來源與種類

3、土地信息初判：重要性維度與可行性維度

4、經(jīng)濟可行性研判：財務測算涵蓋內(nèi)容、輸出結果、評價指標、投資標準

5、可行性研究報告

6、商務談判及交易方案：合作意向書、合作協(xié)議

7、投資達成

8、投資達成后事項

四、地產(chǎn)投資未來的趨勢與機遇把握

1、行業(yè)進一步集中化，中小企業(yè)面臨要“規(guī)?！斑€是要”差異化“的抉擇

2、投資的趨勢進入后碧桂園/恒大時代

3、未來投資布局明確：聚焦城市群、找準增長點、深耕優(yōu)勢區(qū)域

第二部分：房地產(chǎn)投資測算

【問題1、2、3、4】

一、投資測算的經(jīng)濟可行性研判

1、財務測算的基本邏輯：模擬一條項目開發(fā)運營的現(xiàn)金流，定量的論證項目的經(jīng)濟可行性，以幫助投資者決策

2、財務測算的前提輸入條件：設計規(guī)劃指標、銷售計劃、運營計劃、土地成本、建安成本、三費、三稅、經(jīng)營物業(yè)假設、融資方案

3、財務測算的輸出結果：核心評價指標、現(xiàn)金流量圖、敏感性分析

4、生成可行性研究報告

二、財務測算模塊解析

1、招拍掛項目測算

（1）城市板塊深化研究：如何充分認知市場

（2）測算視角下的產(chǎn)品優(yōu)化：怎樣提高貨值？

（3）測算視角下的成本優(yōu)化：怎樣降低成本？

2、收并購項目測算

（1）溢價的處理：直接處理、間接處理

（2）稅務的特殊處理

（3）不同交易架構對測算的影響

第三部分：投資相關法律實務

一、在建工程轉(zhuǎn)讓

1、法律特點及適用情況：交易前提、交易特點、適用情況

2、法律風險及防范措施

3、在建工程轉(zhuǎn)讓的特殊情況：未達到25%投資額的處理方案

二、股權類合作開發(fā)

1、法律特點及優(yōu)劣勢

2、法律風險：土地風險、股權風險、債務風險

3、法律風險防范

（1）股權收購之買新不買舊

（2）股權收購之收購還是增資

（3）收購前法律財務盡職調(diào)查，合同設置相應條款

4、股權收購的特殊情況

（1）土地尚未落實

（2）擬收購的股權未實際出資

（3）已質(zhì)押的股權能否轉(zhuǎn)讓

（4）擬交易的股權存在其他權利瑕疵（如已轉(zhuǎn)讓第三人但未辦理工商變更，股權代持）

（5）收購國資股權，外資股權

三、聯(lián)營型合作開發(fā)

1、法律特點

2、法律風險及防范措施

四、委托代建代管

1、法律特點及適用情況：交易前提、交易特點、適用情況

2、法律風險及防范措施：合作模式、風控措施

五、投資法務盡職調(diào)查

1、盡職調(diào)查：財務、法務盡調(diào)元素

2、需發(fā)表意見及風險預估

（1）基礎信息調(diào)查

（2）股權并購類法務風控

（3）股權并購類稅務風控

（4）資產(chǎn)收購類法務風控

（5）權益合作——代建&權益收購

六、投資法務設計思路

1、如何設置交易架構

2、如何約定交易價款

3、資金支付原則、節(jié)奏設計思路

4、違約責任設計思路

七、投資法務疑難雜癥

1、標的資產(chǎn)的自身瑕疵

案例一：坂田項目（規(guī)劃沖突）

案例二：南山項目（拆遷不可控）

案例三：惠州項目（土地無法移交）

2、行政審批的風險

案例四：龍崗項目（政策變化）

3、或有負債出現(xiàn)的風險

案例五：平湖項目（涉訴）

4、土地成本及稅務風險

案例六：寶安項目（土地成本是否抵稅）

5、合作方風險

案例七：資產(chǎn)包（購買權）

案例八：惠州項目（合作方意愿）

【課程說明】

【主辦機構】啟航房培

【時間地點】2020年6月13-14日 青島（具體地點開班周統(tǒng)一發(fā)《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組）

【培訓費用】5800元/人（含講師費、場地費、講義費、茶歇費等），會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執(zhí)單中說明，會務組統(tǒng)一安排，費用自理。

【報名咨詢】齊老師 （同）

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