被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估需考慮區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權(quán)等因素。類似房地產(chǎn)指與被拆遷房屋在區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面相同或相似的房地產(chǎn)。確定類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國房屋拆遷估價(jià)中常用的是市場(chǎng)比較法和成本法。但隨著城市發(fā)展，這兩種方法有時(shí)難以客觀、公正、準(zhǔn)確地反映被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值。因此，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

　　市場(chǎng)比較法是通過與被拆遷房屋相似的交易實(shí)例進(jìn)行比較，調(diào)整價(jià)格后得出評(píng)估結(jié)果，是直接反映市場(chǎng)價(jià)格的方法，但需有足夠的交易實(shí)例作為參考。

　　成本法是通過計(jì)算被拆遷房屋的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊后得出評(píng)估結(jié)果。

　　收益法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現(xiàn)后累加得出評(píng)估結(jié)果。

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤后得出評(píng)估結(jié)果。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，根據(jù)被拆遷房屋所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出評(píng)估結(jié)果。

　　在房屋拆遷過程中，為確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需對(duì)被拆遷房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。關(guān)于評(píng)估的方法、標(biāo)準(zhǔn)等問題，《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

　　1、評(píng)估的時(shí)點(diǎn)

　　被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)確定為房屋拆遷公告發(fā)布之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)與被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)保持一致。

　　2、被拆遷房屋的價(jià)值

　　被拆遷房屋價(jià)值是指在正常交易條件下，被拆遷房屋及其所占土地使用權(quán)由熟悉情況的交易雙方在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，且不考慮租賃、抵押、查封等外部因素的影響。

　　3、評(píng)估的方法

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師需根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇一種或多種方法對(duì)被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　若被拆遷房屋或其類似房地產(chǎn)有交易實(shí)例，應(yīng)采用市場(chǎng)法評(píng)估;

　　若被拆遷房屋或其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)采用收益法評(píng)估;

　　若被拆遷房屋是在建工程，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

　　房地產(chǎn)管理部門建議，拆遷雙方應(yīng)協(xié)商選擇能體現(xiàn)房屋價(jià)值的評(píng)估方式。在不適用市場(chǎng)比較法的情況下，好采用兩種以上評(píng)估方法，并用加權(quán)平均的方式確定評(píng)估結(jié)果。不正確的評(píng)估方法使用會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，無法真實(shí)反映房屋市場(chǎng)價(jià)格，從而引發(fā)拆遷糾紛。

　　應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估問題的有效措施

　　(1)遵循職業(yè)道德規(guī)范要求：評(píng)估人員應(yīng)保持客觀公正，誠信執(zhí)業(yè)，依法依規(guī)開展工作，獲得拆遷雙方的認(rèn)可。

　　(2)積極溝通消除對(duì)立情緒：通過友善、耐心、真誠的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務(wù)所與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的對(duì)立情緒，推動(dòng)拆遷評(píng)估工作的順利進(jìn)行。

　　(3)加大研究力度增強(qiáng)執(zhí)業(yè)能力：強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研的重要性，深入基層市場(chǎng)收集一手資料;深入學(xué)習(xí)理論知識(shí)，熟悉相關(guān)法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業(yè)培訓(xùn)，提高職業(yè)水平;加強(qiáng)同業(yè)交流，共同解決問題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書面委托協(xié)議，明確評(píng)估進(jìn)度、范圍、深度及評(píng)估費(fèi)用支付等條款，確保評(píng)估費(fèi)用的順利收取。

　　(5)積極總結(jié)積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)：對(duì)特殊問題和典型拆遷評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)歸檔，構(gòu)建拆遷評(píng)估質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，確保評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

　　一般來說，在房屋建筑重置成本精確估計(jì)的條件下，精確評(píng)估其固定資產(chǎn)折舊，是使用重置成本法對(duì)老舊房屋建筑定價(jià)的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。理解資產(chǎn)評(píng)估中折舊的本質(zhì)，并區(qū)分資產(chǎn)評(píng)估折舊與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊的差異，對(duì)于評(píng)估人員正確使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估至關(guān)重要。

　　本質(zhì)與目的差異

　　資產(chǎn)評(píng)估中的折舊，本質(zhì)是評(píng)估房屋建筑從重置成本到評(píng)估日期的價(jià)值減損，即考慮多種因素導(dǎo)致的價(jià)值降低或損失。這是一種降價(jià)調(diào)整，旨在求得房屋建筑在評(píng)估日期的現(xiàn)值。而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊則是將房屋建筑的初始成本分?jǐn)偟缴a(chǎn)成本中，以回收其原始取得價(jià)值。

　　期限差異

　　房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經(jīng)濟(jì)壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時(shí)間段。

　　資產(chǎn)評(píng)估采用經(jīng)濟(jì)壽命，由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，根據(jù)房屋狀況、維護(hù)情況、地基穩(wěn)定性等，綜合分析確定。這是一個(gè)相對(duì)動(dòng)態(tài)的量，受多種因素影響。而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的壽命則考慮技術(shù)、稅務(wù)政策和社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平，為類似資產(chǎn)設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，具有客觀性、統(tǒng)一性和法定性。

　　耗損因素考慮不同

　　資產(chǎn)評(píng)估和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在確定壽命時(shí)都考慮有形折舊和無形折舊(包括功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊)。但財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)主要關(guān)注有形折舊和功能折舊，而資產(chǎn)評(píng)估則考慮所有無形折舊，包括經(jīng)濟(jì)折舊。

　　社會(huì)化程度要求不同

　　資產(chǎn)評(píng)估的折舊基于評(píng)估日的重置成本，隨時(shí)間變化;而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊基于資產(chǎn)的原始成本，不隨時(shí)間變化。資產(chǎn)評(píng)估得出的實(shí)際價(jià)值可能與市場(chǎng)價(jià)值一致，而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的賬面價(jià)值則不一定。

　　維修費(fèi)用處理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因會(huì)產(chǎn)生耗損，需進(jìn)行維護(hù)和維修。資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，主要考慮可修復(fù)耗損，確保資產(chǎn)正常使用;財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)則根據(jù)維修或改進(jìn)的性質(zhì)，分別作為收益性支出或資本性支出處理。

　　因此，實(shí)踐中常出現(xiàn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊未提完但資產(chǎn)評(píng)估顯示價(jià)值已很低，或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊已提完但資產(chǎn)評(píng)估仍有較大價(jià)值的情況。這往往令評(píng)估委托人(尤其是企業(yè))感到困惑。

　　房地產(chǎn)評(píng)估建立在科學(xué)的定價(jià)理論與方法之上，具有合理性。

　　盡管房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，組成和變化復(fù)雜，難以精確確定，但定價(jià)人員通過長期的理論研究與實(shí)踐探索，總結(jié)了房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生與變化的基本規(guī)律，構(gòu)成了房地產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費(fèi)者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)值理論、替代原理、收益增減原理、規(guī)模經(jīng)濟(jì)平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎(chǔ)上，形成了一套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩▋r(jià)方法及評(píng)估流程，使房地產(chǎn)評(píng)估有據(jù)可依。此外，評(píng)估過程中還廣泛涉及規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、預(yù)算、法律以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策等相關(guān)理論和知識(shí)。

　　房地產(chǎn)評(píng)估雖然表現(xiàn)為定價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推斷與判斷，但其本質(zhì)并非主觀臆斷，而是將房地產(chǎn)的客觀真實(shí)價(jià)值通過評(píng)估活動(dòng)準(zhǔn)確反映出來，具有較強(qiáng)的普遍性和合理性。

　　房地產(chǎn)評(píng)估還具備一定的表現(xiàn)力。評(píng)估人員需具備豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，才能做出準(zhǔn)確有效的判斷。同時(shí)，評(píng)估過程也需要邏輯推理與判斷力，這體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評(píng)估還需要掌握一定的技巧，以確保評(píng)估結(jié)果的公信力和可接受性。

　　房地產(chǎn)評(píng)估還表現(xiàn)出綜合性特點(diǎn)。評(píng)估人員需具備綜合性知識(shí)，包括定價(jià)理論、房地產(chǎn)概論、經(jīng)營管理、規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、工程預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等。評(píng)估過程涉及土地和房屋建筑的多個(gè)方面，如建筑重置成本、折舊費(fèi)、土地利用效率、未來升值潛力等。有時(shí)評(píng)估還需考慮無形資產(chǎn)，如商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀和經(jīng)營管理能力等。對(duì)于大型物業(yè)，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其獨(dú)特性。在評(píng)估過程中，可能還需要評(píng)估師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑師、策劃師等協(xié)作工作。

　　此外，房地產(chǎn)評(píng)估還需考慮相關(guān)稅收政策和拆遷政策。在住宅評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮國家政策;在評(píng)估土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓方式及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。這些都反映了房地產(chǎn)評(píng)估的綜合性特點(diǎn)。

　　廠房拆遷評(píng)估是對(duì)廠房的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和估算的過程，以確定適當(dāng)?shù)牟疬w補(bǔ)償金額。以下是一般進(jìn)行廠房拆遷評(píng)估的步驟和考慮因素：

　　廠房拆遷評(píng)估通常需要由的評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司或土地估價(jià)師進(jìn)行。他們會(huì)根據(jù)廠房的具體情況和相關(guān)法律規(guī)定，采用合適的方法和工具進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估過程中需要綜合考慮市場(chǎng)因素、技術(shù)因素、狀況因素和法律因素，以確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和合規(guī)性。此外，評(píng)估還應(yīng)遵循相關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則。

• 

  企業(yè)增資網(wǎng)上怎么辦理-企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司-企業(yè)價(jià)值評(píng)估公司

  200元

  產(chǎn)品名：公司資產(chǎn)評(píng)估

• 

  企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法-企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司-企業(yè)價(jià)值評(píng)估公司

  200元

  產(chǎn)品名：公司資產(chǎn)評(píng)估

• 

  拆遷評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)-房產(chǎn)拆遷評(píng)估

  200元

  產(chǎn)品名：房產(chǎn)拆遷評(píng)估

• 

  被征收房屋的評(píng)估-房產(chǎn)拆遷評(píng)估

  200元

  產(chǎn)品名：房產(chǎn)拆遷評(píng)估

• 

  評(píng)估企業(yè)排名-企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司-企業(yè)價(jià)值評(píng)估公司

  200元

  產(chǎn)品名：公司資產(chǎn)評(píng)估

• 

  評(píng)估拆遷房子-房產(chǎn)拆遷評(píng)估-房屋拆遷評(píng)估公司

  200元

  產(chǎn)品名：房產(chǎn)拆遷評(píng)估

• 

  小規(guī)模企業(yè)的價(jià)值評(píng)估-企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司-企業(yè)價(jià)值評(píng)估公司

  200元

  產(chǎn)品名：公司資產(chǎn)評(píng)估

• 

  如何找拆遷評(píng)估公司-房產(chǎn)拆遷評(píng)估-房屋拆遷評(píng)估公司

  200元

  產(chǎn)品名：房產(chǎn)拆遷評(píng)估