被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估需考慮區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權(quán)等因素。類(lèi)似房地產(chǎn)指與被拆遷房屋在區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面相同或相似的房地產(chǎn)。確定類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國(guó)房屋拆遷估價(jià)中常用的是市場(chǎng)比較法和成本法。但隨著城市發(fā)展，這兩種方法有時(shí)難以客觀、公正、準(zhǔn)確地反映被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值。因此，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

　　市場(chǎng)比較法是通過(guò)與被拆遷房屋相似的交易實(shí)例進(jìn)行比較，調(diào)整價(jià)格后得出評(píng)估結(jié)果，是直接反映市場(chǎng)價(jià)格的方法，但需有足夠的交易實(shí)例作為參考。

　　成本法是通過(guò)計(jì)算被拆遷房屋的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊后得出評(píng)估結(jié)果。

　　收益法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋未來(lái)的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現(xiàn)后累加得出評(píng)估結(jié)果。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)后得出評(píng)估結(jié)果。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，根據(jù)被拆遷房屋所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出評(píng)估結(jié)果。

　　在房屋拆遷過(guò)程中，為確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需對(duì)被拆遷房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。關(guān)于評(píng)估的方法、標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

　　1、評(píng)估的時(shí)點(diǎn)

　　被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)確定為房屋拆遷公告發(fā)布之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)與被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)保持一致。

　　2、被拆遷房屋的價(jià)值

　　被拆遷房屋價(jià)值是指在正常交易條件下，被拆遷房屋及其所占土地使用權(quán)由熟悉情況的交易雙方在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，且不考慮租賃、抵押、查封等外部因素的影響。

　　3、評(píng)估的方法

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師需根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇一種或多種方法對(duì)被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　若被拆遷房屋或其類(lèi)似房地產(chǎn)有交易實(shí)例，應(yīng)采用市場(chǎng)法評(píng)估;

　　若被拆遷房屋或其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)采用收益法評(píng)估;

　　若被拆遷房屋是在建工程，應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

　　房地產(chǎn)管理部門(mén)建議，拆遷雙方應(yīng)協(xié)商選擇能體現(xiàn)房屋價(jià)值的評(píng)估方式。在不適用市場(chǎng)比較法的情況下，好采用兩種以上評(píng)估方法，并用加權(quán)平均的方式確定評(píng)估結(jié)果。不正確的評(píng)估方法使用會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，無(wú)法真實(shí)反映房屋市場(chǎng)價(jià)格，從而引發(fā)拆遷糾紛。

　　房地產(chǎn)拆遷評(píng)估，即拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，依據(jù)房屋拆遷評(píng)估辦法，對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。這一評(píng)估辦法由住建部負(fù)責(zé)制定，并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　2 房地產(chǎn)拆遷評(píng)估難點(diǎn)闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區(qū)進(jìn)行，被拆遷戶對(duì)拆遷評(píng)估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導(dǎo)致查勘工作難以開(kāi)展。

　　(2)調(diào)查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規(guī)則結(jié)構(gòu)，裝修復(fù)雜，且市場(chǎng)可比實(shí)例少，增加了查勘和市場(chǎng)調(diào)查的難度。

　　(3)測(cè)算難度大：收集被拆遷房屋市場(chǎng)資料困難，特殊房地產(chǎn)和裝飾材料價(jià)格難以確定，評(píng)估機(jī)構(gòu)需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評(píng)估結(jié)果與拆遷雙方利益緊密相關(guān)，評(píng)估結(jié)果易受多種因素影響而產(chǎn)生誤差，導(dǎo)致客戶質(zhì)疑增加。

　　(5)結(jié)案難度大：拆遷涉及問(wèn)題多，補(bǔ)償需經(jīng)過(guò)多次評(píng)估和談判，結(jié)案時(shí)間長(zhǎng)。

　　(6)收費(fèi)難度大：干預(yù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷人關(guān)系復(fù)雜、拆遷補(bǔ)償談判不順等因素導(dǎo)致收費(fèi)困難。

　　國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估工作，需采集房屋信息，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，劃分拆遷范圍，制定補(bǔ)償方案，并公示接受公眾監(jiān)督。拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估的重要性在于保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，確保補(bǔ)償金額的真實(shí)合法，同時(shí)增強(qiáng)拆遷工作的透明度。

　　然而，拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估現(xiàn)狀卻不盡如人意。一方面，拆遷補(bǔ)償范圍存在漏洞，未能充分考慮居民因拆遷產(chǎn)生的額外費(fèi)用;另一方面，評(píng)估價(jià)值偏低，易受征收人干擾，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人與評(píng)估單位矛盾加劇。此外，評(píng)估單位選擇過(guò)程中的異議和評(píng)估人員知識(shí)缺失也是亟待解決的問(wèn)題。

　　為提升拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估能力，可采取以下策略：

　　1、嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，確保拆遷工作公平公正公開(kāi)，約束工作人員行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

　　2、明確劃分拆遷補(bǔ)償范圍，堅(jiān)持完整性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性的測(cè)量原則，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益，促進(jìn)拆遷工作順利開(kāi)展。

　　3、分清房屋內(nèi)部產(chǎn)權(quán)關(guān)系，利用數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)避免產(chǎn)權(quán)模糊，降低拆遷難度，加快拆遷進(jìn)度。

　　4、加強(qiáng)拆遷宣傳力度，提升公眾對(duì)拆遷工作的認(rèn)知度，避免矛盾沖突，確保拆遷工作快速穩(wěn)定進(jìn)行。

　　5、提高拆遷補(bǔ)償監(jiān)管能力，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估單位的管理，提升評(píng)估人員水平，規(guī)范拆遷補(bǔ)償工作流程，杜絕貪污腐敗和暗箱操作。

　　綜上所述，國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估工作需綜合考慮房屋信息、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、補(bǔ)償范圍等多方面因素。通過(guò)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)、明確劃分補(bǔ)償范圍、分清產(chǎn)權(quán)關(guān)系、加強(qiáng)宣傳力度和提高監(jiān)管能力等措施，可提升拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估能力，促進(jìn)拆遷工作的順利開(kāi)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

　　房地產(chǎn)評(píng)估建立在科學(xué)的定價(jià)理論與方法之上，具有合理性。

　　盡管房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，組成和變化復(fù)雜，難以確定，但定價(jià)人員通過(guò)長(zhǎng)期的理論研究與實(shí)踐探索，總結(jié)了房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生與變化的基本規(guī)律，構(gòu)成了房地產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費(fèi)者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)值理論、替代原理、收益增減原理、規(guī)模經(jīng)濟(jì)平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎(chǔ)上，形成了一套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩▋r(jià)方法及評(píng)估流程，使房地產(chǎn)評(píng)估有據(jù)可依。此外，評(píng)估過(guò)程中還廣泛涉及規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、預(yù)算、法律以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策等相關(guān)理論和知識(shí)。

　　房地產(chǎn)評(píng)估雖然表現(xiàn)為定價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推斷與判斷，但其本質(zhì)并非主觀臆斷，而是將房地產(chǎn)的客觀真實(shí)價(jià)值通過(guò)評(píng)估活動(dòng)準(zhǔn)確反映出來(lái)，具有較強(qiáng)的普遍性和合理性。

　　房地產(chǎn)評(píng)估還具備一定的表現(xiàn)力。評(píng)估人員需具備豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，才能做出準(zhǔn)確有效的判斷。同時(shí)，評(píng)估過(guò)程也需要邏輯推理與判斷力，這體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評(píng)估還需要掌握一定的技巧，以確保評(píng)估結(jié)果的公信力和可接受性。

　　房地產(chǎn)評(píng)估還表現(xiàn)出綜合性特點(diǎn)。評(píng)估人員需具備綜合性知識(shí)，包括定價(jià)理論、房地產(chǎn)概論、經(jīng)營(yíng)管理、規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、工程預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等。評(píng)估過(guò)程涉及土地和房屋建筑的多個(gè)方面，如建筑重置成本、折舊費(fèi)、土地利用效率、未來(lái)升值潛力等。有時(shí)評(píng)估還需考慮無(wú)形資產(chǎn)，如商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀和經(jīng)營(yíng)管理能力等。對(duì)于大型物業(yè)，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評(píng)估過(guò)程中，可能還需要評(píng)估師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑師、策劃師等協(xié)作工作。

　　此外，房地產(chǎn)評(píng)估還需考慮相關(guān)稅收政策和拆遷政策。在住宅評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮國(guó)家政策;在評(píng)估土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓方式及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。這些都反映了房地產(chǎn)評(píng)估的綜合性特點(diǎn)。

　　房屋拆遷評(píng)估成本法定價(jià)如何遵循作價(jià)原則

　　要使成本法定價(jià)結(jié)果客觀合理，應(yīng)在房地產(chǎn)一般價(jià)格組成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同的定價(jià)對(duì)象合理選擇和調(diào)整，并有全面客觀合理的原因。因此，我們需要思考成本法定價(jià)時(shí)如何遵循作價(jià)原則。

　　1、替代原則。替代原則是成本法定價(jià)的基礎(chǔ)。遵循替代原則要求與相近房地產(chǎn)進(jìn)行比較，明確定價(jià)對(duì)象各成本內(nèi)容的選擇或調(diào)整，不應(yīng)以定價(jià)對(duì)象某些成本具體組成內(nèi)容作為定價(jià)成本組成內(nèi)容。各成本內(nèi)容的選值也需要與修建相近房地產(chǎn)的一般正常耗費(fèi)進(jìn)行比較確定，不應(yīng)以定價(jià)對(duì)象的某些耗費(fèi)為選值標(biāo)準(zhǔn)。謹(jǐn)慎的消費(fèi)者為一房地產(chǎn)所愿支付的價(jià)格，不會(huì)超過(guò)具有同樣效用的相近房地產(chǎn)的取得成本。聰明的建造者(賣(mài)者)也不會(huì)耗費(fèi)相近房地產(chǎn)的修建費(fèi)用來(lái)建造其房地產(chǎn)。這就使我們?cè)诶斫夥康禺a(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必然要通過(guò)比較。通過(guò)比較相近房地產(chǎn)的價(jià)格和成本，才能判斷所支付的價(jià)格或耗費(fèi)的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是根據(jù)與其相近的新的、適用的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值來(lái)衡量的。相近房地產(chǎn)在定價(jià)時(shí)點(diǎn)被修建所耗費(fèi)的必要成本，為待估房地產(chǎn)價(jià)格判斷提供了一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，替代原則告訴我們，在應(yīng)用成本法定價(jià)時(shí)，對(duì)定價(jià)對(duì)象的成本組成內(nèi)容和相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)行業(yè)比較分析來(lái)確定。

　　2、高佳利用原則。高佳利用的概念是房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的根本。房地產(chǎn)的價(jià)格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的。高佳利用決定了其可能的格或價(jià)值。然而，實(shí)際中房地產(chǎn)并不一定處于其高佳利用狀態(tài)，這是我們?cè)诙▋r(jià)時(shí)分析的問(wèn)題。高佳利用體現(xiàn)在：定價(jià)土地的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，假定其為空地并能開(kāi)發(fā)至高佳利用狀態(tài);定價(jià)建筑物的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，假定其通過(guò)改造能達(dá)到高佳利用狀態(tài)。假定為空地時(shí)，土地可能有一個(gè)高佳利用用途;當(dāng)有建筑物時(shí)，房地產(chǎn)合一可能有另外一種高佳利用用途。因此，在使用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意這樣的兩種可能，從合法、技術(shù)可能性、投資效益分析和產(chǎn)出利潤(rùn)大化入手，結(jié)合評(píng)估目的來(lái)具體分析房地產(chǎn)的高佳利用狀態(tài)。在進(jìn)行高佳利用分析時(shí)，還應(yīng)注意建筑物是否與土地處于平衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于平衡狀態(tài)。當(dāng)建筑物的存在不能使土地達(dá)到其高佳利用狀態(tài)，或者土地的高佳利用限制了建筑物發(fā)揮其大效用，或者建筑物各組成部分的不匹配，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來(lái)進(jìn)行研究和計(jì)算。人們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的期望是獲得價(jià)值大化或效用大化。高佳利用表明房地產(chǎn)預(yù)期能夠達(dá)到的可能的低盈利和可能產(chǎn)生的大效用。因此在成本法定價(jià)中，定價(jià)對(duì)象如果為空地，要以其高佳利用用途進(jìn)行分析定價(jià);當(dāng)房地產(chǎn)合一時(shí)，要分析假定所占有的土地為空地時(shí)的高佳利用和房地產(chǎn)合一時(shí)高佳利用是否一致，進(jìn)而分析高層建筑的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的影響是升值還是減值。

　　3、供求原則。房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值會(huì)隨著供求的變化而變化。在使用成本法進(jìn)行定價(jià)時(shí)，也需要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求分析。如果成本與價(jià)格相差太大的變化，房地產(chǎn)將具有較多或較少的盈利，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，使其相應(yīng)降低或提升。從另一角度來(lái)看，成本的投入只有當(dāng)其會(huì)增加房屋的效用時(shí)，才有可能產(chǎn)生房地產(chǎn)的價(jià)值，并且所產(chǎn)生的效用還要被市場(chǎng)認(rèn)同，其產(chǎn)生的價(jià)值才會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。而效用的市場(chǎng)認(rèn)同是由市場(chǎng)供求決定的。當(dāng)需求大于供給時(shí)，效用的認(rèn)同度就會(huì)提升，從而提升房屋的價(jià)格或價(jià)值;當(dāng)供給大于需求時(shí)，效用的認(rèn)同度就會(huì)降低，從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。成本法定價(jià)在考慮折舊時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對(duì)效用的認(rèn)同度來(lái)分析的。因此，供求原則要求成本法在應(yīng)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)供求情況來(lái)分析成本對(duì)房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實(shí)現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生的盈利大小和因此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)整成本法定價(jià)的結(jié)果。

　　4、定價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。當(dāng)然，在應(yīng)用以上原則進(jìn)行定價(jià)時(shí)，我們還應(yīng)遵循定價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。評(píng)估師應(yīng)根據(jù)定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)有效的法律法規(guī)對(duì)稅和費(fèi)的規(guī)定、定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的利率水平等來(lái)確定各成本內(nèi)容及其選值。

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  延慶公司評(píng)估機(jī)構(gòu),資產(chǎn)評(píng)估公司,企業(yè)估值,企業(yè)價(jià)值評(píng)估

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  產(chǎn)品名：企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司

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  許昌無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估公司,無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估,無(wú)形資產(chǎn)實(shí)繳增資

  100元

  產(chǎn)品名：無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估,、企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

• 

  金華商標(biāo)評(píng)估-商標(biāo)評(píng)估機(jī)構(gòu)-商標(biāo)價(jià)值評(píng)估-商標(biāo)估值

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  產(chǎn)品名：商標(biāo)評(píng)估,-商標(biāo)價(jià)值評(píng)估

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  企業(yè)動(dòng)遷評(píng)估公司,企業(yè)價(jià)值評(píng)估,企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司

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  永州集團(tuán)公司評(píng)估,資產(chǎn)評(píng)估公司,企業(yè)估值,企業(yè)價(jià)值評(píng)估

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  產(chǎn)品名：企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司

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  臨滄無(wú)形資產(chǎn)注資,無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估,無(wú)形資產(chǎn)實(shí)繳增資

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  產(chǎn)品名：無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估,、企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

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  小企業(yè)收購(gòu)資產(chǎn)評(píng)估,企業(yè)價(jià)值評(píng)估,企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司

  100元

  產(chǎn)品名：企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估

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  果樹(shù)評(píng)估方法有哪幾種-樹(shù)木資產(chǎn)評(píng)估公司-樹(shù)木價(jià)值評(píng)估公司

  面議

  產(chǎn)品名：樹(shù)木評(píng)估,-樹(shù)木評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)