供應商	北京中合益德資產(chǎn)評估事務所（普通合伙）店鋪
認證
報價	人民幣 100.00元
關鍵詞	工業(yè)廠房土地評估,長春土地評估,鄭州土地價格評估收費,土地評估公司
所在地	北京市朝陽區(qū)阜通東大街6號院5號樓24層2816

產(chǎn)品詳細介紹

　　根據(jù)評估協(xié)會公布的指導價來看，常規(guī)的評估收費是根據(jù)評估值的差額累進計費的方式來收取服務費的。

　　評估收費模式一般是按照評估值的比例計費。

　　評估值100萬以內(nèi)：1500元起;

　　評估值100萬~1000萬以內(nèi)：0.25‰~2.5‰;2500元~25000元;

　　評估值1000萬~5000萬以內(nèi)：1‰;1萬元~5萬元;

　　評估值5000萬~1億以內(nèi)：5‰;5萬元~12萬元;

　　以上收費標準僅供參考，實際的收費還要考慮到項目的復雜程度、評估時長、差旅等產(chǎn)生的費用。

　　像一些比較常見的評估，比如房屋資產(chǎn)評估、診所資質(zhì)審批評估，收費一般都比較低，而且1-2個工作日即可出報告。

　　綜上所得：常見的單項資產(chǎn)評估收費是比較低的，比如房屋、設備、行政審批需要的評估報告(醫(yī)療執(zhí)業(yè)、培訓機構(gòu)執(zhí)業(yè)等);如果是評估股權(quán)、企業(yè)價值等資產(chǎn)組的資產(chǎn)評估，則收費較高一些，因為會涉及到評估師工作量的問題，工作量越大，收費也會較高。

　　房地產(chǎn)估價，全稱為房地產(chǎn)資產(chǎn)評估。臺灣稱其為"不動產(chǎn)估價";香港稱其為"物業(yè)估價"，都是一個意思。房地產(chǎn)估價，是指估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。

　　估價目的，是指估價結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)估價目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價(如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等);估價結(jié)果的價格類型也可分為土地出讓、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結(jié)果。因為估價目的的不同，相應的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。

　　土地評估的主要方法包括：

　　市場比較法：選取與評估土地類似的近期交易案例，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等進行修正，從而確定評估土地的價值。例如，選取同區(qū)域、相似用途、相近規(guī)模的已交易土地進行對比分析。

　　收益還原法：根據(jù)土地未來預期收益，通過合理的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)到評估時點來確定土地價值。比如，對于用于出租的商業(yè)土地，可以根據(jù)預期租金收益來評估。

　　成本逼近法：以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金等，從而估算出土地價值。

　　剩余法：通過從開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值中扣除開發(fā)成本、利潤等，倒推出土地的價值。常用于待開發(fā)土地的評估。

　　基準地價系數(shù)修正法：依據(jù)公布的基準地價，結(jié)合評估土地的具體情況進行系數(shù)修正，確定其價值。

　　這些方法在實際應用中通常會結(jié)合使用，以提高評估結(jié)果的準確性和可靠性。

　　宅基地的評估方法

　　收益還原法:該方法可以調(diào)查測算宅基地租金。通過深入調(diào)查出租對象對租金收益的主要影響因素，例如房屋所在村莊的位置、使用狀況、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量狀況，并通過對周邊區(qū)域的調(diào)查，分析客觀租金水平。

　　此外，鑒于宅基地流轉(zhuǎn)和使用的相關法律法規(guī)政策尚不完善，會增加土地使用者的投資風險，在確定土地還原率時應同區(qū)域同用途的國有土地。

　　市場比較法:要求是同一區(qū)域、一定年限內(nèi)交易方式相近的交易案例。宅基地交易案例較少或者資料獲取難度較大的地區(qū)不適用此方法。

　　成本法:土地取得費根據(jù)宅基地取得前的地類確定。無法確定的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費用是指宅基地具備使用條件所需的客觀費用，可依據(jù)當?shù)氐纳钯|(zhì)量和物價水平確定，一般要達到“三通一平”或“四通一平”

　　但須要注意的是，在我基地分配的無償性，成本法可能會導致宅基地的價格被低估。

　　假設開發(fā)法:通過實地調(diào)查掌握當?shù)剞r(nóng)房建設成本，相關稅費根據(jù)當?shù)剞r(nóng)房建設的有關規(guī)定確定。也可先將宅基地假設為國有土地評估其價格，再扣除征地補償費、征地報批費和出讓金凈收益，得出宅基地價格。這種方法適用于具備集體土地轉(zhuǎn)為國有條件的地區(qū)。

　　在評估方法的選取上應根據(jù)當?shù)貙嶋H情況堅持適宜性原則，有條件的地區(qū)，也可選用兩種以上的方法評估，相互比對驗證評估結(jié)果，評估的性。

　　舊房地產(chǎn)評估的成本法

　　運用成本法評估舊建筑物的現(xiàn)實價值時,由于建筑物是在過去某時點建造的,所以不能采用建筑物原來的建造成本,而應以評估基準日的重新建造成本為基礎,考慮評估對象的使用和磨損,扣除建筑物的貶值額。

　　舊房地產(chǎn)成本法的計算公式為

　　舊房地產(chǎn)評估價值=土地重新購建價格十建筑物重新購建價格一舊房地產(chǎn)貶值對于單純的舊建筑物,計算公式為

　　舊建筑物價值一建筑物重新購建價格一舊建筑物貶值

　　個別因素是影響房地產(chǎn)價格差異的關鍵因素，尤其在同一區(qū)域內(nèi)，它細分為土地與建筑物兩個層面的個別因素。

　　土地個別因素

　　1、面積與形狀：土地面積需與其利用性質(zhì)相匹配，過小則限制用途;形狀則影響利用效率，矩形等用地形態(tài)通常價格更高。

　　2、區(qū)位：核心區(qū)位因收益高、生活環(huán)境而價格昂貴。

　　3、地勢、地質(zhì)與地形：地勢高、地質(zhì)優(yōu)良、地形平坦的土地更受青睞，價格也相應提升。

　　4、臨街深度：土地價值隨距街道距離增加而遞減，近街地塊價值更高。

　　5、規(guī)劃用途、容積率與使用年限：不同用途土地價格各異，商業(yè)高，住宅次之，工業(yè)低。容積率適度提升能增加土地價值，但過高則因建筑問題而下降。使用年限長則地。

　　建筑物個別因素

　　1、物理因素：包括建筑風格、結(jié)構(gòu)、材料、功能與工藝，直接決定房屋價值評估。

　　2、設備完善度：衛(wèi)生、暖氣、通信等設備完善度影響居住便利，是價格考量要素。

　　3、施工質(zhì)量：抗震、防滲漏等質(zhì)量指標不僅關乎成本，更影響耐用性、安全性和居住體驗，從而影響房價。

　　4、樓層與朝向：樓層高低影響使用功能及舒適度，朝向則關乎通風、采光，兩者共同作用于房價。

　　以上因素共同構(gòu)成了房地產(chǎn)價格的差異化基礎，是評估與交易中不可忽視的關鍵點。